Лучше всего описывает накопленный износ. Аддитивная и мультипликативная модели расчета износа. "накопленный износ" в книгах

Общий накопленный износ включает в себя физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ – потеря стоимости объекта недвижимости из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания вследствие воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Расчет физического износа

Метод экономического возраста определяет величину накопленного износа по формуле:

Инакопл = (ЭВ/ОЭЖ)*СС

где: Инакопл - накопленный износ;

ЭВ – эффективный возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения, может быть меньше или больше, чем его реальный возраст;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь – период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности, в любой момент времени экономическая жизнь собственности не может превышать ее физическую жизнь;

СС – стоимость строительства (полная восстановительная стоимость)

Инакопл = (10/100) * 588 785 = 58 878,5 руб. (0,1%)

Расчет функционального износа

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ составляет 0%. Для рассматриваемого объекта функциональный износ 0%.

Расчет внешнего износа

Внешний износ – снижение стоимости здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.

Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин таких, как рыночная ситуация, накладываемые сервитуты на определенное использование объектов недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и т.п.

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Применяя теоретические положения на объект оценки и способ использования, можно прийти к выводу, что внешний износ равен 0%, т.к.

Оцениваемый объект расположен в жилом микрорайоне и отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Расчет общего накопительного износа (ОНИ) осуществляется по формуле:

ОНИ = 1-(1-физ.из.)*(1-фун.из.)*(1-вн.из.)

ОНИ = 1-(1-0,1)*(1-0)*(1-0) = 0,1

Таким образом, общий накопительный износ составляет 10%.

Исходя из чего, стоимость замещения составляет 588 785 * (1-0,1) = 529 906, 5 рублей

В итоге стоимость объекта оценки по затратному подходу на дату оценки без учета НДС округленно составляет: 530 000 рублей (пятьсот тридцать тысяч рублей).

Еще по теме ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ОБЩЕГО НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА:

8.1.2. Определение накопленного улучшениями износа (этап 2)
3.2. Методы определения различных видов износа. Определение совокупного износа Физический износ
Задача определения износа при оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Экономическое содержание износа. Виды износа

Одним из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является износ, которому с начала эксплуатации подвергаются машины и оборудование.

В.Ю. Белопашенцев , эксперт-автотехник, практикующий оценщик машин и оборудования с 1997 г., - о методах определения различных видов износа.

В предыдущем материале мы рассмотрели методы определения степени физического износа машин при их оценке . Очередной материал - о функциональном и внешнем (экономическом) износе.

Функциональный износ машин

В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным: это потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации.

На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс.

Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого.

Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа (устаревание):

износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
Этот износ представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием .
Коэффициент функционального износа определяется по формуле:
К фун = 1 - (По/Па)*n,
где По - производительность оцениваемого старого оборудования; Па - производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены.
износ, обусловленный избытком производственных затрат.
Этот износ возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием .

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванное операционным устареванием, включает в себя следующие этапы

определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
определение разницы затрат на эксплуатацию;
учет влияния налогов;
определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают операционное устаревание, вызванное повышенными а) инвестиционными издержками; б) эксплуатационными затратами.

Внешний (экономический) износ машин

Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Существуют два подхода при определении величины внешнего износа:

1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.

На экономическое устаревание влияет большое количество факторов, причем не всегда удается доказать, что обесценение происходит именно по той или иной причине.

При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:

In = (В факт/ В ном),

где В факт и В ном -) соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определенный период времени.

Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен

К и, вн = 1 - In

При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно четко представлять истинные причины снижения выпуска продукции.

Совокупный (накопленный) износ машин

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Для определения коэффициента суммарного (Накопленного) износа существуют 1) аддитивный и 2) мультипликативный подходы.

При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов.
К = К физ +К фун +К вн
При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа (К) определяется по формуле:
К = 1 - (1 - К физ) х (1 - К фун) х (1 - К вн)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При определении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки.

Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

С = Цан х (1 - Ки, физ, оц)/(1 - Ки, физ, ан), где Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа:

С = Св (1 - Ки, физ) х (1 - Ки, Фун) х (1 - Ки, вн).

Формулы определения коэффициентов износа, приведенные выше, показывают, что процедура учета всех трех видов износа предполагает определенную последовательность:

первым всегда учитывают физический износ;
затем функциональный;
потом - внешний (экономический износ).

Подготовила Наталья Панасенко

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Для оценки накопленного износа можно применять несколько методов. Главное, чтобы их последовательность и логика отражали реакцию осторожного, информированного покупателя на состояние сооружения.

1. Метод экономического возраста

Этот метод определяет величину накопленного износа по формуле:

Где AD - накопленный износ;

EA - эффективный возраст (возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения);

TEL - общая экономическая жизнь (период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности);

CN - стоимость нового строительства (восстановительная или заменяющая).

В этом методе существуют моменты, которые накладывают некоторые ограничения на его применение:

1. Величины общей экономической жизни и эффективного возраста определяются достаточно субъективно.

2. Не делается различий между видами износа.

3. Не учитываются различия в величинах общей экономической жизни и физической жизни отдельных элементов сооружения.

2. Метод сравнения продаж

При применении этого метода величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка должна быть рыночно обоснованной.

Следует помнить, что сравнимые продажи должны совершаться на открытом рынке полных прав собственности, стоимость участка земли должна быть рыночно обоснована. Иначе данный метод малоприменим.

3. Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете все причин и видов износа, включая:

§ Физический износ, устранимый и неустранимый;

§ Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

§ Внешний или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Определение физического износа

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ не момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

При осмотре объекта для определения физического износа всегда составляется ведомость дефектов.

Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения.

Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, что восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении нами определен как «стоимость ремонта - за траты по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному».

Как отмечалось выше, неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Этот тип износа определяется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Определение функционального износа

Аналогично физическому износу функциональный износ делят на устранимый и неустранимый. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Для целей анализа определяется стоимость устранимого функционального износа как «затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта».

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

§ Недостатками, требующими добавления элементов;

§ Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

§ «сверхулучшениями»

Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря арендной платы, вызванная несоответствием конструктивного решения сооружения современным стандартам. При этом для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных зданий.

Внешнее (экономическое) устаревание

Обусловленное местоположение объекта сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменяется и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется как «снижение функциональной пригодности здания» вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе области или регионе (положение по отношении к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям), состоянием рынка или изменением финансовых и законодательных условий.

Существует два подхода к оценке внешнего износа:

§ Капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

§ Сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных второй подход более предпочтителен.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:

аддитивный; мультипликативный.

Разница аддитивного и мультипликативного подходов состоит в выборе базы, относительно которой определяют коэффициенты физического, функционального и внешнего (экономического) износов.

При аддитивном подходе базой определения коэффициентов износа является восстановительная стоимость или стоимость замещения. В данном случае коэффициент суммарного износа К определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

K = K физ + К фун + К вн

где: K физ , К фун , К вн – коэффициенты физического, функционального и

экономического износов соответственно.

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле

К = 1 − (1 − К физ )(1 − К фун )(1 − К вн )

При мультипликативном подходе многократный учет различных видов износа исключается и в качестве довода предлагается формулу мультипликативного подхода привести к виду

K = K физ + (1 − К физ ) К фун + (1 − К физ )(1 − К фун ) К вн

Из данной формулы следует, что коэффициент физического износа определяется исходя из восстановительной стоимости или стоимости замещения; коэффициент функционального износа - исходя из восстановительной стоимости или стоимости замещения, из которой уже исключен физический износ; коэффициент экономического износа - исходя из стоимости, из которой исключены физический и функциональный износы. Как раз этим исключается двойной и тройной учет различных видов износа при определении суммарного коэффициента износа.

В каждом конкретном случае необходимо решать, каким подходом (аддитивным или мультипликативным) необходимо воспользоваться для определения коэффициента суммарного износа, так как существуют ситуации, в которых применим каждый из них.60

Контрольные вопросы

60 12. Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002

1. Дайте определение износу в экономическом и техническом смысле этого термина.

2. Охарактеризуйте различия между износом и амортизацией.

3. Какие три типа износа различают в оценке машин и оборудования? Дайте определение всем типам износа.

4. Что такое накопленный износ?

5. Какие виды износа определяются при применении каждого из стандартных подходов оценки стоимости технических объектов?

6. В чем отличие между устранимым и неустранимым износом?

7. Какие элементы машин и оборудования считаются долгоживущими?

8. Как проявляется физический износ?

9. Перечислите косвенные методы определения потери стоимости техническими объектами в связи с физическим износом.

10. Как реализуется прямой метод оценки физического устаревания?

11. Какими причинами может быть вызван моральный износ?

12. Дайте определение внешнему износу в его глобальном и локальном вариантах.

НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС

основных средств, активов - совокупный износ, аккумулированный за период эксплуатации, использования основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды.

- Дивиденд, который не был своевременно выплачен держателям привилегированных акций компании. Следовательно, в счетах компании он отражается как ее задолженность...
Словарь бизнес терминов
- См. Доход купонный...
Словарь бизнес терминов
- основных средств, активов - совокупный износ, аккумулированный за период эксплуатации, использования основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды...
Экономический словарь
- процент по облигации, набегающий с момента последней выплаты по ней. При покупке такой облигации накопленный процент включается в ее цену и возвращается затем обладателю при очередной выплате процентов...
Экономический словарь
- см. Процент...
- сумма накопленных за определенный период времени банковских ссудных процентов...
Терминологический словарь библиотекаря по социально-экономической тематике
- НАКОПЛЕННЫЙ ДИВИДЕНД Дивиденд, который не был своевременно выплачен держателям привилегированных акций компании. Следовательно, в счетах компании он отражается как ее задолженность...
Финансовый словарь
- контрсчет активов, используемый для аккумуляции суммарного прошлого износа по определенной статье долгосрочных производственных активов...
Большой экономический словарь
- совокупный износ, аккумулированный за период эксплуатации, использования основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды...
Большой бухгалтерский словарь
- процент по облигации, образовавшийся с момента последней выплаты по ней. При покупке такой облигации Н.п. включается в ее цену и возвращается затем обладателю при очередной выплате процентов...
- ...
Энциклопедический словарь экономики и права
- прич....
Орфографический словарь русского языка
- НАКО́ПЛЕННЫЙ, накопленная, накопленное; накоплен, накоплена, накоплено. прич. страд. прош. вр. от накопить...
Толковый словарь Ушакова
- нак"опленный; кратк...
Русский орфографический словарь
- совокупный, кумулятивный, интегральный; нажитый, сбереженный, сколоченный, по, при, аккумулированный, приумноженный, скопленный, набранный, припасенный, под, сбитый, прикопленный, саккумулированный, собранный...
Словарь синонимов
- ...
Словарь антонимов

"НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС" в книгах

Работа на износ

Из книги Говорят что здесь бывали… Знаменитости в Челябинске автора Боже Екатерина Владимировна

Работа на износ В России Вертинскому пришлось ко многому привыкать. После возвращения в Москву его прикрепили к Всероссийскому гастрольному концертному объединению (ВГКО). Из многочисленного репертуара артиста существовавший тогда цензурный орган репертком утвердил

Жизнь на износ (О Константине Симонове)

Из книги Писательский Клуб автора Ваншенкин Константин Яковлевич

Жизнь на износ (О Константине Симонове) Когда умер Симонов - помню летний переделкинский день с этой, уже ожидаемой и все же неожиданной вестью, - когда он умер, я ощутил, как много он значил в жизни, не только в моей. Я понял, что буду еще не раз думать о нем, размышлять,

Износ фурнитуры

Из книги Новейшая энциклопедия правильного ремонта автора Нестерова Дарья Владимировна

Износ фурнитуры Необходимость ремонта оконной фурнитуры связана с появлением определенных проблем с открыванием оконных створок из-за износа фурнитуры. Ремонт окна состоит в замене или регулировке

[а) Зародыш исторического понимания капиталистического способа производства в сочетании с буржуазным фетишистским взглядом на капитал как на всего лишь «накопленный запас». Проблема производительного и непроизводительного труда]

Из книги Том 26, ч.3 автора Энгельс Фридрих

[а) Зародыш исторического понимания капиталистического способа производства в сочетании с буржуазным фетишистским взглядом на капитал как на всего лишь «накопленный запас». Проблема производительного и непроизводительного труда] [В «Text-book of Lectures on the Political Economy of Nations»

Использование/Износ (Usage/Usure)

Из книги Философский словарь автора Конт-Спонвиль Андре

Использование/Износ (Usage/Usure) Пользоваться чем-либо означает извлекать из этого пользу для себя, постепенно разрушая, ослабляя, сводя на нет то, чем пользуешься. Использование предшествует износу и подразумевает его. Например, нельзя пользоваться обувью, не изнашивая ее

Моральный износ

Из книги Большая Советская Энциклопедия (МО) автора БСЭ

Физический износ

Из книги Большая Советская Энциклопедия (ФИ) автора БСЭ

Износ

Из книги Большая Советская Энциклопедия (ИЗ) автора БСЭ

32. Износ

Из книги Экономика недвижимости автора Бурханова Наталья

32. Износ Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета.Существует три вида износа недвижимости:1) физический

3. Износ гнезд в щеках для глазков.

автора Автор неизвестен

3. Износ гнезд в щеках для глазков. (I) При наличии износа гнезд в щеках, вызывающего вращение глазков при завинчивании винтов, заменить щеки.Перед постановкой щек смазать поверхности крышки и рукоятки рамки ружейной

Усыхание щек или износ накатки.

Из книги Руководство по ремонту револьвера Наган 1895 автора Автор неизвестен

Усыхание щек или износ накатки. (I) При выступании глазков над поверхностью щек углубить гнезда в щеках для глазков.При выступании концов винтов над поверхностью щек опилить концы винтов заподлицо с плоскостью

5. ИЗНОС АККУМУЛЯТОРА

Из книги Аккумуляторные батареи автора

5. ИЗНОС АККУМУЛЯТОРА 5.1. Понятие надежности аккумулятора.Важнейшие эксплуатационные характеристики- надежность, суммарное время хранения и эксплуатации, разрядные характеристики, особенно стартерных режимов, и другие в большой мере зависят от условий эксплуатации и

СЕЛО ЩЕПЕТНЕВКА: Стопроцентный износ

Из книги Журнал «Компьютерра» N 33 от 12 сентября 2006 года автора Журнал «Компьютерра»

СЕЛО ЩЕПЕТНЕВКА: Стопроцентный износ Автор: Василий ЩепетневПовальную бедность народа, населяющего седьмую часть суши, в разные годы объясняли по-разному: то татаро-монгольским игом, то гнетом кровопийц-буржуев, то засильем врачей-вредителей, то органической

Отдых на износ

Из книги Литературная Газета 6449 (№ 6 2014) автора Литературная Газета

Отдых на износ Под промозглым "зимним" дождём не очень-то погуляешь, оставалось обернуться в одеяло в холодном номере санатория «Подлипки» и включить одну из трёх работающих телепрограмм (это рядом с Москвой, близ Мытищ!). Знакомясь с разными людьми - и в столовой, и в

58. Работайте на износ

Из книги 365+1 правило жизни на каждый день счастливого года [фрагмент] автора Балыко Диана

58. Работайте на износ Я работаю 24 часа в сутки: анализирую, думаю, сочиняю, постоянно записываю…В любой точке мира я могу создать свой кабинет, потому что он там, где моя голова. Но лучше, чтобы рядом был еще и мой компьютер. И Интернет. И любимые книги, и фильмы, и музыка… И

Статьи по теме